在行业上行期，土储代表着后劲；到了下行期七天 探花，土储可能成为拖累。

民企如斯，城投亦是如斯。

这几年，跟着民企落潮，城投成了拿田主力军。克而瑞监测的30个重心一二线城市，有46%的出让地块被城投拿走，拿地金额占比高达33%。

拿地限度居高不下，开工率却一直低位犹豫。克而瑞的数据炫夸，限度本年5月份，30个重心一二线城市中城投拿地总开工率约22%，未开工面积照旧接近3.3亿纷乱米。

面对无数土储，城投该奈何办？

无数地皮待斥地

城投作念地产遭受瓶颈

拿了地为什么迟迟不斥地？说到这，城投也有点有心无力。有的城投是没意愿斥地，有的则是没才调斥地。

现时，城投公司普遍濒临着较大的化债压力，而地产名堂斥地需要无数的资金插足，资金垂死斥地节拍不免就被拖累。另外，城投托底拿的地，并非王人具有很高的斥地价值。

其中不乏一些条款、质地较差的地块，在如今的市集环境下，地段好、配套好的名堂王人有时卖得好，更何况是禀赋一般的名堂。这么的名堂，就算斥地出来也可能濒临去化勤苦，城投的斥地意愿天然也就不高。

再者，与房企比拟，城投公司地产名堂斥地训诫较少，有些城投公司以前以至莫得作念过地产业务，团队建树不及、操盘训诫不及、管制才调不彊，亦然城投作念地产斥地业务的一大拦阻。管好程度、质料、安全，名堂斥地更有序，戳此了解

这一硬伤，径直催生了无数的代建需求。这亦然连年来代建业务迅猛崛起的遑急原因。

无数的土储待斥地，关于现时懆急化债的城投公司来说，亦然一种背负。对此，部分城投公司摸索出了一些主张，从拿地端、名堂斥地端脱手，多举并下处理地产斥地的瓶颈。

1、与国央企和谐拿地斥地，上风互补

昔日地产行业上行的时候，也有部分城投在房地产领域分到一杯羹。不外，风云突变，现时地产斥地业务的利润空间已明白缩水，好多城投所拿地块天然面前算来还有一定盈利空间，但如果永久不斥地，财务成本也可能吞并掉仅有一丁点利润。

与国央企聚合拿地并斥地，成了好多城投的选择。

城投和谐拿地的方式有两种，一种是独处拿地，另一种是与其他企业聚合拿地。

和谐拿地的主体，时常有三种，即城投与城投，城投与国央企，城投与民企。

从克而瑞统计的数据看，和谐拿地名堂的开工率远高于独处拿地名堂。而和谐拿地名堂中，与国、央企和谐的名堂开工率最高，分别达到79%和64%。

两边从拿地到斥地阶段聚合操盘，酿成上风互补阵势。

城投公司时常领有方位政府接洽上风和地皮资源，而国央企则领有资金、时代和管制训诫，以及市集化期骗训诫，两边和谐不错兼顾战略风险及市集无邪度，成心于提高名堂斥地效果，同期打造更贴合市集需求的居品。

以弘安里为例，那时上海地产聚合体拿地之后，将名堂80%股权转让给招商蛇口和绿城集团，三家企业强强联手，完成名堂斥地。

2、引入品牌代建方，周转存量地皮

城投的更多名堂，是通过委派代建来完成斥地的。

这几年代建业务的快速增长，与城投拿地加多有着密切接洽。好多的城投企业，王人会将名堂委派给专科的房地产企业进行操盘，我方则主要正经监督。帮您管好每一个工程名堂，点击了解

城投提供地皮和资金，代建企业输出管制和服务。更遑急的是，借助代建方在地产市集蕴蓄的品牌效应，帮名堂得到客户信任，以至杀青名堂溢价。

这几年代建企业限度增长迅猛，其中好多的原因来自城投拿地的加多。

而跟着入局者握住加多，城投在选择和谐方上有了更多的选择。两边的和谐也出现了一些新变化。

一是服务前置到拿地阶段。代建企业协助城投作念可行性接头，把斥地框架、投资策动等作念出来，以至径直去帮城投跟地皮部门谈判，协助他们拿到利润空间更高的名堂。

二是协助城投公司处理资金问题。田主家也没余粮，城投的资金也短缺。不少城投面前边临较大的资金压力，委派代建目主如果思周转存量地皮。

一些代建公司利用自己资源，协助城投公司处理资金问题。比如嫁接金融机构大略是民间成本入股名堂，大略作念明股实债；又大略通过公募基金的样式帮衬召募资金；

另外，越来越多的城投，提倡让代建企业参股，以小股操盘的模式进行名堂斥地。

名堂管制才调种植

匹配市集化转型的要求

城投托底拿地，房开业务限度加多，其实亦然城投转型的一个表现。

昔日，城投以邻接政府公益性名堂为主，在经营管制方面相对疏漏。

而这几年，各地城投加快市集化转型，不得不考量名堂的现款流及利润方针，过往的管制模式无法得志新形势的要求，这也迫使城投不得不进行经营管制才调升级。

现时，城投濒临着两大矛盾：

业务增长与东谈主才短缺的矛盾。好多城投王人在拓展经营性业务，运转涉足房地产、建筑工程、产业园等领域，业务限度加多的同期，业务类别也更为多元化。短缺的东谈主才，无法匹配业务增长的需要。

经营方向与管制才调间的矛盾。传统疏漏的管制模式下，业务链条上存在广大的管制盲区和弱点，不利于名堂经营方向达成。现阶段，这一管制模式无法匹配企业降本提质增效的要求。

管制升级，成了摆在城投公司面前的一浩劫题。一部分城投公司，从组织架构退换、业务进程圭臬化等脱手，借助数字化技能，全面重塑管制体系，全面种植企业的市集竞争力。

1、业务进程圭臬化，牵引各个部门的服务

有东谈主转头过麦当劳告捷的要素，其中相等遑急的少量就是业务高度圭臬化。从每家门店从材料、居品到加工和烹制圭表乃至厨房移交王人高度圭臬，这充分保证了它的操作效果及出品性量。

业务进程圭臬化，在大型企业中王人是一场必修课。而好多城投公司，在这方面还相对欠缺。

例如来说，据咱们调研，不少城投公司存在名堂节点管控难的问题。天然每年王人会编制年度经营策动，但具体名堂层面，却莫得全景策动来统辖各个部门的服务，导致各个部门的服务脱节，协同难度相等大。

举个例子，某名堂斥地部照旧去作念报建了，可是地皮部前期证件还没办完，导致报建服务被舍弃。

进行管制提效，最初要对业务进行分类梳理，将业务的进程进行圭臬化。

比如说，斥地类名堂梳理出各个阶段的要害节点，酿成名堂全景策动，涵盖前期阶段的投资决策策动、立项阶段的筹备假想、决策报批前的节点策动、决策阶段的名堂施工策动等，以策动来牵引各个部门的单干和谐。

另外，加强表里部的协同。

城投的房地产业务多数为委派代建，即等于和谐斥地名堂，一般亦然由房企操盘。

因此，名堂的程度、质料、安全、成本等信息，主要集合在和谐单元手中。名堂最新进展，由名堂公司通过报表的样式填报，有的以至还停留在纸质阐述的样式。城投集团对各个名堂的了解，可能存在信息滞后、偏差等情况，很难实时、准确的掌捏各个名堂的最新进展，名堂的风险无法实时线路。

有的城投公司通过引进数字化系统，将业务进程在线化，各个部门在各个节点上需要完成什么事、奈何作念以及完成的时候王人司法好，公共只需要按照系统有关要求执行即可，以此倒逼服务提效，以及跨部门信息拉通。

与此同期，通盘的名堂周报、月报王人由代建单元在系统填报，名堂司理进行审批。以前可能名堂司理要花几天才能完成数据集合，当今惟有半天就能完成。明源名堂管制平台，助力管好名堂成本、程度、质料

况且数据实时在线，集团训导绽放系统，随时王人能了解到各个名堂的最近进展，大肆管制盲区。

2、重塑组织架构，明确每个东谈主的责权规模

公共王人知谈，三个梵衲没水喝，一件事太多东谈主正经，就等于没东谈主正经。在城投公司里面，责权区别不澄澈的景象很普遍。有些事情几个东谈主同期正经，作念了好多叠加服务；有些事情又没主要服务东谈主，出了问题王人不知谈哪个行径有错漏。

这其实是责权规模不清，窥伺轨制不完善的表现。

以成本管制为例，关于公益性名堂的成本，频频只管一头一尾（前期的审批进程和名堂最终决算），过程管控分拨给各个业务组织。由于穷乏窥俟机制，过程管制其实很是于空缺现象。

关于经营型业务，如连年来大增的房开业务来说，莫得过程管控，成本失控着实没法幸免。

因此，好多城投公司在进行市集化转型时，其中一个要害当作就是退换组织架构，重新进行权责定位。

例如某城投平台公司，最近几年进行市集化转型，经营型业务限度大幅增长，却遭受增收不增利的情况。

里面复盘发现，问题最初出在组织架构上：集团莫得专属部门正经成本，要害岗亭上穷乏专科东谈主才，也莫得相应管制轨制。

为此，集团制定了名堂成本管控升级决策，其中包括在集团增设投资管制中心。这个部门，正经名堂的投资预算，酿成备案并进行抽查。同期，衔尾不同行态类型，成立中枢造价和成天职析方针数据体系。

对下属子公司的责权也作念了明确，比如司法成本超支若干额度，就需要报集团审批，谁正经审批，多长周期内必须审批完成，等等。

这么一来，就对集团和子公司的责权作念了深切，让集团更多的赋能子公司，同期加强过程管控，实时的线路风险、褪色风险。

3、数字化及AI弥补东谈主力短板，延展管制范围

有城投公司的职工默示，城投当今也卷得很，东谈主少事多的景象越来越严重，一个东谈主同期管4、5个名堂，事情多到无从下手，不息顾了这边丢了那儿。

比如某城投公司，近几年的限度呈爆增两三倍，开工量急剧增大，东谈主手不够、管制训诫不及，参建方协同难的问题日益超过。

借助数字化技能，有用地弥补这些短板。

例如，利用智能硬件自动监测预警名堂现场，强化安全出产管制。

比如，安全管制方面，借助AI时代对名堂现场进行分区管制，对不共事物与东谈主员行径进行监控，如安全帽、反光衣、口罩衣着识别，东谈主员汇聚识别、区域入侵、明火、烟雾、犹豫检测、物品移动、越界识别等。助力国企安全履职尽职，点击了解

凭据风险的级别，系统不错自动向对应的正经东谈主东谈主发起预警，领导正经东谈主柔软现场安全隐患。

依靠东谈主力作念管制，不仅有空间上的局限、时候上的局限七天 探花，也受到个东谈主见解才调及专科水平的制约。而日益发达的数字化器具以及AI时代，不错极大的延展东谈主力的管制范围，关于东谈主少事多的组织来说，无疑是管制提效的有劲火器。